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实录丨祝九胜:万科要第三次创业

乐居财经   2019-08-22 08:49:27

与去年的中期业绩会一样,万科董事会主席郁亮没有出现。

  乐居财经  王若君 发自深圳

  与去年的中期业绩会一样,万科董事会主席郁亮没有出现。

澳门网投平台  8月21日,万科在深圳大梅沙举行2019年中期业绩发布会,万科总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官张旭、执行副总裁兼首席财务官王文金、董事会秘书朱旭出席。

澳门网投平台  少了郁亮,并没有引起现场媒体过多的关注。按照既定流程,业绩会现场依然分为两大部分:前半场,朱旭用了近半小时对行业形势及万科上半年的财务状况、业务情况、下半年工作计划做了详细介绍;后半场,40分钟的问答环节,超过一半的时间里,祝九胜都拿起话筒一一回答。

  2019年万科中期业绩报告显示,上半年实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。在《财富》杂志发布的“2019年世界500强企业”名单中,万科位列第254位。

  交出一份几乎没有悬念的整体稳健成绩单的同时,万科管理层第一次提及了“三次创业”的说法。祝九胜表示,王石35年前做了第一次创业,20多年前万科聚焦于不动产行业,是第二次创业,今年是第三次创业,万科将围绕城市发展、围绕客户的需求构筑第二个增长曲线。

澳门网投平台  此外,围绕金融政策、多元化业务、科技创新及个别财务数据等,万科管理层进行了详细的解答。

  谈融资收紧:争当好学生,答好难题目

  上半年,房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,截至2019年二季度末,房地产开发贷余额增速较2018年同期减少9.6个百分点。

  被问及如何看待这一金融政策,祝九胜笑称“当学生就得答题,做企业就要学会应对环境变化”,即“敬畏市场、顺势而为、因势而变”。

  在祝九胜看来,作为市场的参与者有五个市场需要关注:客户市场、土地市场、房产市场、资本市场和货币市场,金融政策主要涉及到货币市场。这五个市场之间都是相互依存的,货币市场也会传达到最终端的客户市场去。因此,近期的变化万科也在密切关注。

澳门网投平台  祝九胜表示,房住不炒是一个长期的政策,不会轻易的改变,既是行业自身的要求,也是万科建设的方向,万科一贯都是比较稳健的,会在这个过程中根据货币市场的变化来调整经营节奏,控制好负债率,关注着货币市场的变化和资本市场跟客户市场、土地市场、房地产市场的相互关联关系,综合运营出一个相对好的结果。

  “有一句话叫‘好学生喜欢难题’,对于万科来讲,我们‘争当好学生,答好难题目’”,祝九胜补充道。

澳门网投平台  2019年万科中期业绩会报告显示,截至6月底,万科持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%,持续保持行业低位。

  谈万村计划:长期坚持做下去

  “万村计划”一直受媒体密切关注,在这场业绩会上,它被毫无悬念地被再次提及。

澳门网投平台  朱旭在介绍万科租赁业务时提及,上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至6月30日,长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

澳门网投平台  此外,部分项目由于开展难度高于预期,基于其投资回报表现进行了相应的经营调整。

  在之后的媒体问答环节,有媒体追问,部分项目“开展难度高于预期”具体是什么原因造成的。

  对此,祝九胜回应称,“万村计划”的初心是想通过政府的支持,改善城中村居民和租户的居住条件。但在这块业务涉及的历史遗留问题比较多,比如报建、消防等,包括涉及的利益主体也比较多,所以在推进过程中遇到了一些难题。

澳门网投平台  祝九胜续称,万科一直都非常尊重原有业主、村民,在积极反复协商。目前,已出租的长租公寓,年轻租客的反应还挺不错。总之,万科会永远牢做这件事的初心,克服当中的困难,尊重各利益主体的诉求,把它平衡好。

  “既然是主航道业务,就会长期坚持做下去”,祝九胜表示。

  谈冷链物流:在一二线城市布局

  去年7月,万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。如今,一年时间过去,其运营情况和下一步的计划备受关注。

澳门网投平台  对此,张旭回应称,收购太古以后,今年运营的冷链库有9个,业绩发展还不错,给予了万科信心。万科希望通过客户服务,特别是服务于头部客户,比如百事、肯德基、必胜客、沃尔玛等,把这块业务做的更大一些。

  张旭表示,刚开始做冷链的初心是美好生活当中的食品安全,今年7月31日中央政治局的经济会议把农村冷链作为补短板的政策,可以看到国家层面的支持。

澳门网投平台  另外,国内的冷链业务刚刚开始发展,美国头部企业占市场份额的24%,前两年占45%以上,但中国前100名的企业只占市场份额的10%,这个行业刚刚形成,万科有先发优势,太古有非常优秀的管理团队。

澳门网投平台  总之,万科想把这个业务做的更快一些,希望在所有的一二线城市布局完,对每个城市提供冷链设施的服务,保障食品安全。

  附现场问答实录(有删减):

  提问:8月18日中央出台了实施深圳特色社会主义示范区的建设,其中提到要建立和完善产业发展制度,同时还要加快完善保障人居住房方面,未来万科在这方面会有什么作为?

  祝九胜:在整个大湾区协同方面应该起到深圳应该有的作用,城市未来的竞争力可以预期。万科作为在深圳成长起来的企业,对这个政策高度关注,我们不敢去预测,但是会密切的跟着做出相应的调整变化,对深圳进一步提升竞争力作出企业应有的作用。

  提问:今年的半年报中,房地产和物业之外其他的业务营收只有10.5亿,同比下降10%多,同比下滑的原因都是什么?

  王文金:其他的业务收入有公司运营的品牌支持费、运营支持费还有其他的费用,并不是指其他的像物业收入,租赁收入等等。这块本身具有一定的波动性,这是一个短期的小波动,我们也并不作为有效的考量的范围。

  提问:在调控政策稳定的背景下,请管理层从拿地、开工、销售、回款等几个方面介绍一下2019年今年的计划。

澳门网投平台  张旭:万科这么多年从来没有为自己设置一个固定数字的经营目标和计划,都是动态的计划。我们有六个季度的计划,每个季度调整一次,每天都是卖楼的好日子,坚持快速销售,积极回款,这是我们长期的策略,所以今年卖多少我们也不知道,上半年卖了3340亿,我们每年都在争取更多的卖楼。

澳门网投平台  拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地计算,所以也没有固定的拿地的计划,地价款占拿地额的30%左右,但是我们拿地更多的是在城市群、城市圈等产业很快发展起来的地方,三四五线城市肯定不会进,这是我们基本策略。

澳门网投平台  今年的开工面积上半年略少一些,但是全年的开工面积也是根据去年的拿地多少得到的,我们不会囤地,我相信我们今年的开工面积和去年差不多,因为去年拿的地有多少就是我们的开工面积。今年我相信还是可以保持很稳定的发展。因为去年和今年的销售额决定了我们今年可以持续稳定经营和发展。

  提问:今年看到保险和房地产企业的合作也不断的传出,管理层认为房地产和险企合作的契合点在哪里,万科和平安合作拿地的项目具体后面怎么做分工?在今年的融资收紧的背景下,会不会继续跟险资有更进一步的合作呢?

  祝九胜:我们跟平安都是一起成长起来的企业,平安也是对万科这么多年非常的支持,我们充分的感激。刚才您问的是险资的这部分,我们自己做企业做这么多年的感受是首先要把自己的事情做好,一些企业做项目喜欢做财务上的衡量,我们自己要的是把事情做好,做好就是数一数二,用郁亮的话说首先做出一个好的产品出来。在深圳做企业是非常好的事情,你把事情做好了,很多部门就会主动的跟你谈合作,给你提供支持,我们也感谢各监管机构在深圳的分支机构,很支持经济发展,各种监管举措既有效也务实还保持了对当地的尊重。

澳门网投平台  险资和地产合作,它有天然的联系,一个是货币市场,一个是土地市场,一个是房地产市场,三者一定是高度关联的,用合适的机制就可以流转起来。我们要防范的是把房地产过度金融化、过度杠杆化,要最终回归到住宅市场和租赁市场发展什么样,客户的感受什么样,租房的人觉得太贵,买房人觉得性价比不划算,土地市场和货币市场玩家结合的再好,最终的结果也不会太好。随着其他的渠道中高端资金来源受监控和收紧,险资作为中长期的资金发挥的空间一定会越来越大。

  张旭:我们跟平安有非常广的合作,不仅跟平安的银行合作,跟平安的证券合作,跟平安的不动产合作,跟平安的险资合作,不同的资金会有不同的配置方向,有一些跟开发性业务,持有性业务还有发债都有合作,未来我们还会加强和深入更广泛的合作。

澳门网投平台  提问:公司现在的旧改权益对应的货值是多少,旧改方面的布局对比其他的企业是不是少了一点呢?

  祝九胜:旧改面积不能算货值,不同的阶段计算的方式还是不一样,所以我们还是偏重于面积。城市更新改造在一个城市发展到一定阶段的时候,一定是一个土地供应的主要来源,我们也在积极做布局,很多企业可能会成立一个很大的城市更新改造公司,前期就大量的介入。从能力上我们要向他们学习,从效果来看请大家拭目以待。

  提问:前两年的时候万科发布会经常听到科技类型的业务、科技创新在一些业务场景中的应用等,今年的发布会更多的提到去库存,资金回款。联想到今年的发布会新业务的收入也是减少的比较大,是不是现在的思路是创新业务这块遇到了一些困境?未来是不是更保守一些?

  王文金:我先说一下收入的问题,关于我们集团业务收入的情况已经说了,我们向关联公司收取品牌管理费和运营费用这块是减少的,其他的都是增加的,这些收入都统计在我们的主营业务收入方面,没有做分项的平衡,因为没有达到我们披露的标准,那个标准是10%,这方面还有很大的空间可以做。另外就是这个业务不适合高收入,但是并不是说新业务不增长了。

  祝九胜:万科科技业务,我们不需要大肆的宣传,我只简单的说一个数据,我们的科技人员是千为单位的,物业科技人员是以万为单位的。这一块,我们会坚定不移的做下去,只是做的方式要更节约一点,更合理一点,要更能够适应时代和市场,客户需求的变化。 

标签: 祝九胜万科

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